マンションの大規模修繕

大規模改修はいつ行えばいい?

初めての大規模修繕の流れ

初めて大規模修繕を経験する管理組合の役員さんは、とても大変だと思います。マンションを購入する人の中には、マンション管理会社の存在や修繕があること自体知らない人もいます。

マンションの管理組合の役員に抜擢されると、大規模修繕の取り仕切りは必須となります。大規模修繕は建物の経年劣化を修繕して建物の寿命を延ばし資産価値を継続させるのには欠かせないものです。
目安として、建築から10年が経過したマンションは修繕の検討を考え始めなければなりません。

今回はそんな大規模修繕について説明していきます。

/一般的な大規模修繕の時期/
国土交通省が、マンションの一回目の大規模修繕の目安を12年と定めており、一般的には12~15年でマンションの大規模修繕を行うところがほとんどです。
これには建物の劣化が理由にあります。

建物の一番の天敵は紫外線です。外壁などの防水塗装やタイルなどは、紫外線を浴びることで徐々に劣化が進みます。その劣化したところから雨水などが浸入し建物の芯の部分までの劣化を早めてしまう恐れがあるということで、大規模修繕の目安が12年ということになっているようです。
ですから、一回目の大規模修繕は遅くとも15年以内では行うほうがよいとされています。

/大規模修繕開始までの流れ/
大規模修繕工事の大まかな流れとしては次のようになります。

1 修繕の体制とパートナー選び
専門委員会の発足と設置をして、管理会社やコンサルティング会社を選びます。
コンサルティング会社を選ぶのは費用を抑えるためです。この場合管理会社に一括委任してもいいですが、費用が割高になる可能性があります。

2 建物を状況検分
委員会役員と管理会社やコンサルティング会社と一緒に、建物の修繕箇所を見て、劣化の状況や診断を委員会に報告します。発見した問題点はコンサルティング会社をはさんで精査していきます。

3 修繕内容の方針と決定
マンションの診断が終われば、どこをどのように修繕するのか計画を立て予算の算出や不足金の臨時召集をします。また、工事を発注する施工会社をリストアップし決定をします。そして決定した施工会社から工事範囲や費用の見積もりや図面や工事関係資料を提出してもらい修繕工事の決定を行います。

4 契約着工
定例議会で工事の進行状況の確認報告を行います。また着工中は中間検査や追加変更を伝えたりします。

5 工事完了
工事が完了し日常管理の変更や見直しをしていき、アフターケアの説明を委員会で報告します。
また、その後の定期点検や検査の確認を取り終了となります。

このように大規模修繕にはいろいろな方々と話をしていくのでまとめるのが大変だと思いますが、そこをうまくまとめて大規模修繕に望むようにしましょう。